Nhà ở xã hội rơi vào nghịch lý: Vừa thiếu, vừa ế

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường nhà ở xã hội đang đối diện với một nghịch lý đáng lo ngại: nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu thực của người dân thu nhập thấp, nhưng nhiều dự án lại rơi vào tình trạng ế ẩm. Thực tế này xuất phát từ ba điểm nghẽn chính.

Đầu tiên là điểm nghẽn về quỹ đất. Nhiều địa phương phân bổ đất xây nhà ở xã hội ở những khu vực xa trung tâm, thiếu đồng bộ về hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện. Dù giá bán thấp, những dự án này vẫn kém hấp dẫn người mua. Bên cạnh đó, việc thực hiện nghĩa vụ dành 20% quỹ đất tại các dự án thương mại vẫn còn lỏng lẻo, khiến nguồn cung nhà ở xã hội thực tế bị thiếu hụt.

Thứ hai là khâu đánh giá nhu cầu chưa sát thực tế. Mặc dù có hàng triệu công nhân, lao động đô thị đang cần nơi an cư, nhiều dự án nhà ở xã hội lại không tìm được khách hàng. Nguyên nhân nằm ở thủ tục xét duyệt phức tạp, những quy định khắt khe và vị trí dự án không phù hợp với nơi làm việc, sinh hoạt của người dân.

Cuối cùng là hạn chế về tiếp cận thông tin. Với chi phí truyền thông và bán hàng chỉ được khống chế ở mức 2%, các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc quảng bá dự án. Hậu quả là nhiều người đủ điều kiện mua nhà nhưng không biết đến dự án, dẫn đến tình trạng dư cung cục bộ, trong khi nhu cầu thực tế vẫn chưa được đáp ứng.

Loạt vướng mắc và kiến nghị tháo gỡ

Cùng chung nhận định, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) chỉ ra rằng việc phát triển nhà ở xã hội đang gặp rào cản từ thủ tục hành chính rườm rà và sự thiếu phối hợp giữa các cơ quan. Điều này không chỉ làm chậm tiến độ dự án mà còn khiến giá bán bất động sản bị đội lên cao. HoREA cũng nhấn mạnh, nhà ở xã hội cần thay đổi tư duy, không chỉ dừng lại ở tiêu chí giá rẻ mà phải tính đến vị trí, chất lượng sống và tiện ích. Bài học từ hàng nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang là minh chứng rõ ràng cho sự lãng phí này.

Để giải quyết những nút thắt trên, VARS IRE và HoREA đã đưa ra nhiều kiến nghị quan trọng:

• Về quỹ đất: Cần có chế tài mạnh mẽ đối với lãnh đạo địa phương chậm thực hiện nghĩa vụ, đồng thời rà soát lại các dự án thương mại để đảm bảo nghĩa vụ quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội.
• Về nhu cầu: Giao cho một đơn vị nghiên cứu độc lập khảo sát nhu cầu để tránh lệch pha cung – cầu.
• Về cơ chế: Điều chỉnh quy định quản lý theo hướng linh hoạt hơn, vừa minh bạch trong xét duyệt, vừa giúp chủ đầu tư tiếp cận đúng đối tượng.
• Về đầu cơ: Tăng cường thanh tra và quy định rõ ràng, sau 5 năm sở hữu, nhà ở xã hội chỉ được chuyển nhượng cho người đủ điều kiện. Nếu bán cho người ngoài, phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã hưởng.

Những tín hiệu tích cực và thách thức phía trước

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, sau ba năm triển khai đề án đầu tư một triệu căn nhà xã hội, cả nước đã có 692 dự án được khởi công, cung cấp hơn 633.000 căn. Riêng 7 tháng đầu năm nay, gần 37.000 căn đã hoàn thành, cho thấy sự quyết tâm của Chính phủ trong việc giải quyết bài toán an sinh.

VARS IRE đánh giá, sự quyết liệt của Chính phủ cùng nỗ lực của các địa phương và doanh nghiệp đã đưa nhà ở xã hội từ tình trạng thiếu hụt sang một phân khúc có chiến lược phát triển rõ ràng. Tuy nhiên, để duy trì đà bứt phá này, việc tháo gỡ triệt để các nút thắt về quỹ đất, cơ chế và quản lý vẫn là yếu tố then chốt, nhằm đảm bảo mục tiêu an sinh và đáp ứng nhu cầu thực của hàng triệu người dân.